多伦多新建公寓市场持续低迷，曾经依靠投资者购买小户型单位的开发模式正面临考验。Gupta Group决定将北约克一个双塔豪华公寓项目的单位总数从700套大幅削减至500套，并把超过六成单位改为两房和三房。开发商表示，买家如今更重视居住空间，希望拥有真正舒适的卧室。不过，项目售价从150万加元至500万加元不等，部分顶层单位接近1000万加元。多伦多大学城市规划学者提醒，这类大户型豪宅并不能解决普通家庭面对的住房负担问题。
【加拿大头条讯】
多伦多曾经随处可见、主要吸引投资者购买的“鞋盒公寓”，可能越来越难卖了。
在多伦多新建公寓市场持续低迷之际，一家开发商作出了一个罕见决定：
将一个双塔公寓项目的单位数量从700套减少至500套
减少的幅度接近：
30%
这些单位并不是被取消，也不是改建成出租公寓。
开发商选择重新设计整座建筑，减少小户型单位，增加面积更大的两房和三房，希望吸引真正准备入住的自住买家。
Gupta Group创办人兼董事长Steve Gupta表示：
“我们认为，人们正在寻找更适合生活的住房。他们想要更加舒适的空间，也希望拥有一个真正像样的卧室。”
这一变化反映出，多伦多公寓市场正在从过去以投资者为主导的“小面积、高密度”模式，逐渐转向更加重视居住空间的自住需求。
超过六成改为两房和三房
这个名为Yonge City Square的豪华公寓项目位于北约克York Mills，坐落在Lawrence Park与401号高速公路之间，并连接York Mills地铁站。
开发商决定把项目单位数量由700套降至500套，同时增加家庭型单位比例。
重新设计后：
- 超过60%的单位为两房或三房
- 两房单位平均面积为1129平方英尺，约105平方米
- 三房单位平均面积为1410平方英尺，约131平方米
这样的面积明显高于多伦多近年来大量兴建的小型公寓。
过去，一些一房单位只有四五百平方英尺，部分更小的单位甚至被称为“鞋盒公寓”。这些产品通常并不是为家庭长期居住而设计，而是为了降低入场价格，吸引投资者购买后出租或转售。
如今，市场环境已经改变。
整栋楼重新设计，耗时约半年
减少200个单位，并不是简单地把几套公寓合并起来。
Gupta表示，调整设计大约花了六个月，因为开发商需要重新规划整栋建筑。
除了重新划分户型，还必须考虑：
- 单位与消防楼梯之间的距离
- 建筑消防规范
- 公共空间布局
- 水电及机械系统
- 电梯和走廊规划
- 整体居住舒适度
开发商早在去年夏天就作出减少单位数量的决定。
经过调整后，项目目前约有35%的单位已经预售。Gupta称，当面积更大的单位推出后，销售活动有所增加。
目前的买家主要包括附近社区希望换小房居住的人，以及为家人购买单位的家庭。
项目预计于：
2028年入住
售价150万起，顶层单位接近1000万
虽然单位面积变大了，但这并不是一个面向普通首次置业者的项目。
Yonge City Square的售价从：
150万加元至500万加元不等
部分顶层单位的价格更达到：
接近1000万加元
开发商认为，这个项目仍然具备市场吸引力，因为它邻近多伦多多个高价住宅社区，并直接连接York Mills地铁站。
项目还提供高档装修及豪华设施，包括高尔夫模拟器等。
因此，开发商瞄准的主要不是普通工薪家庭，而是附近拥有独立屋、希望换住公寓的高收入人士，以及替子女或其他家庭成员置业的买家。
多伦多公寓市场崩跌，投资者需求迅速消失
开发商主动减少单位数量，背后是多伦多新建公寓市场正在经历的严重调整。
过去多年，多伦多公寓市场高度依赖投资者。
大量投资者在建筑尚未动工前购买预售单位，计划在交楼后出租，或者在项目建成前转售购房合同，从楼价上涨中获利。
在疫情期间房价急升时，这种模式一度十分盛行。
有些投资者甚至不需要等到公寓建成，仅通过转售合同便可以赚钱。
但随着公寓价格回落、借贷成本上升、租金收入难以覆盖按揭及管理费用，投资者需求迅速萎缩。
新盘销售放缓也直接威胁项目能否获得建筑融资。
开发商通常需要提前售出：
70%至80%的单位
才有机会从金融机构取得足够资金，正式动工建设。
一旦预售比例不足，整个项目便可能陷入停顿。
过去一段时间，多伦多已经有部分开发商取消公寓项目；另一些开发商则把原本计划出售的公寓改成长期出租物业，希望挽救项目。
从“投资产品”重新变回“住房”
Yonge City Square并不是多伦多唯一一个增加大户型单位的项目。
在Rosedale和Summerhill附近，Devron Developments与Dorsay Development Corp.合作开发的1 Marlborough项目，也把面积较大的单位作为主要卖点，希望吸引重视居住舒适度的自住买家。
在Mirvish Village的737 Bathurst Street，一个拟建的40层出租公寓项目也计划把接近一半单位设计成两房或三房，目前正等待多伦多市政府批准。
这些项目释放出一个值得关注的信号：
多伦多公寓可能正在从投资者手中的金融产品，重新变回供人长期居住的住房。
Gupta认为，未来可能有更多开发商采用减少单位、增加面积的模式。
不过，这种做法能否成功，仍然取决于项目位置、周边居民收入及当地市场需求，并非所有地区都适用。
学者：开发商已经感受到公寓市场崩跌的痛苦
多伦多大学城市规划助理教授Tyeshia Redden表示，开发商正在通过不同方式试探市场，寻找仍然可行的建房模式。
她说：
“我认为，开发商已经感受到了公寓市场崩跌带来的痛苦。”
在多伦多公寓市场最繁荣的时候，许多利润在建筑真正建成之前便已经产生。
投资者通过转售预售合同获利，开发商则不断推出面积更小、总价相对较低的单位，以吸引更多买家进入市场。
这套模式并不一定以居民的长期生活需要为中心。
如今投资需求下降，开发商才开始重新重视两房、三房以及家庭长期居住的空间。
Redden表示，市场上出现更多适合家庭居住的大户型，无论是出售还是出租，确实是城市规划界长期以来一直呼吁的变化。
但是，仅仅依靠私人开发商还远远不够。
公寓变大，不等于住房负担问题得到解决
大户型单位能够改善居住品质，却可能带来另一个无法回避的问题：
面积越大，总价通常也越高。
对于有能力花费150万加元购买公寓的人来说，增加卧室和居住空间当然具有吸引力。
但绝大多数普通家庭仍然无法承担这样的价格。
Redden直言：
“有150万加元购买公寓的人，无论如何都会过得不错。这不是为普通多伦多家庭准备的。”
她认为，要真正解决多伦多家庭住房不足的问题，政府和社会仍需要认真讨论：
- 社会住房建设
- 可负担住房供应
- 租金管制
- 家庭型出租单位
- 如何让普通收入家庭长期稳定居住
因此，北约克这个项目的变化，虽然可能象征着“鞋盒公寓”时代开始退潮，却并不意味着多伦多的住房危机已经出现转机。
