楼市三年彻底变天：当年怕外国资金炒高房价，如今开发商却盼海外买家回来救市
加拿大实施近四年的“外国买家禁令”即将在今年年底到期。就在多伦多公寓市场陷入低迷、新盘销售困难、投资者亏损不断扩大的背景下，一个曾经极具政治敏感性的问题再次摆上桌面：
加拿大还需要继续禁止外国人买房吗？
2022年加拿大房地产市场仍处高位时，联邦政府通过《禁止非加拿大人购买住宅物业法》，自2023年1月起限制非加拿大人在加拿大购买非休闲类住宅物业。
这项禁令原本实施两年，后来又被延长两年，将于2026年12月31日到期。如果联邦政府不再次采取行动，禁令将在2027年1月1日自动失效。
而与禁令刚推出时相比，今天加拿大房地产市场的局面已经完全不同。
从“怕人买”到“没人买”：多伦多公寓市场风向逆转
禁令出台之初，加拿大正经历房价飙升和住房负担能力危机，外国资本被视为推高多伦多、温哥华等城市房地产价格的因素之一。
但三年多过去，多伦多特别是公寓市场已经从昔日火爆转向需求不足。
Corcoran Horizon Realty汉密尔顿管理合伙人Martinus Geleynse形容，目前许多投资者、地产经纪以及已经入场的买家都处于亏损状态，整个行业的形势已经发生逆转。
正因为如此，房地产行业内部要求取消外国买家禁令的声音越来越大。
支持取消禁令者认为，今天市场面临的主要问题已经不是“钱太多、房子太少”，而是买家不足、预售公寓卖不出去，开发商无法达到融资门槛，新项目难以启动。
外国买家到底占多少？
外国买家究竟对加拿大房价产生多大影响，一直存在争议。
根据加拿大统计局数据，2023年：
安省约2.1%的物业由非居民拥有；
卑诗省约为3.1%；
多伦多都会区约为2.7%。
从全国和全省范围来看，这个比例并不算高。
但如果把目光集中到多伦多和温哥华的公寓市场，情况就不一样了。
较早的2017年统计数据显示，当时多伦多都会区约7.2%的公寓由非居民拥有，温哥华都会区则达到7.9%。
多伦多市所有住宅物业中，非居民持有比例当时约为4.9%，温哥华市则达到7.6%。
西门菲莎大学城市研究学者Andy Yan认为，这样的比例“并非微不足道”，即使外国买家只是市场中的边缘力量，也可能对价格产生影响。
禁令究竟有没有用？
这是目前争议最大的地方。
Geleynse认为，当初的外国买家禁令更多产生的是一种政治和舆论上的效果，真正对房地产市场产生的经济影响“几乎可以忽略不计”。
不过，从政治角度看，这项政策仍然得到相当高的公众支持。
Research Co.在2025年进行的一项调查显示，76%的加拿大人支持外国买家禁令，只有13%反对，另有11%未决定。
因此，即使今天房地产市场已经明显降温，任何政府要取消禁令，都可能面对相当大的政治压力。
开发商：没有海外资金，新公寓更难开工
对于目前陷入困境的预售公寓市场来说，外国买家的意义尤其重要。
房地产营销及咨询公司SCOP Inc.创办人Sean Zahedi表示，海外买家过去一直是预售公寓的重要客户。
预售公寓的商业模式是，开发商在项目尚未建成之前销售单位，买家先支付订金，数年后楼宇落成再完成交易。
开发商必须卖出足够数量的单位，才能达到银行的预售要求并取得建筑融资。
因此，预售卖不出去，不只是开发商少赚一些钱，而可能意味着整个项目根本无法开工。
Zahedi认为，如果取消外国买家禁令，可以增加预售市场需求，帮助开发商达到融资门槛，从而推动更多住宅项目建设。
他还指出，过去很多所谓的“外国买家”并非与加拿大毫无关系的纯投资者，而是准备移民加拿大的家庭。他们可能先让成年子女来加拿大读书或生活，之后整个家庭再逐步迁入。
他认为，过去三年的政策实际上关闭了这一扇窗口，并向国际投资者释放了一种“加拿大不欢迎投资”的信号。
豪宅和公寓市场也希望外国买家回来
Geleynse同样支持取消禁令。
他表示，在大多伦多及汉密尔顿地区，外国买家禁令已经对豪宅和高端公寓市场产生一定阻碍。
尤其目前公寓市场最大的问题之一已经变成需求不足。
不过，他同时强调，取消外国买家禁令并不能解决加拿大住房市场的根本问题。
加拿大真正需要的是重新思考“到底在建什么房子”。
例如，多伦多需要更多适合家庭居住的两卧室、三卧室住宅，同时也需要适合退休人士缩小居住面积的住房。
换句话说：
加拿大缺的不只是房子，更是符合真正居住需求的房子。
另一种选择：不禁止，但让外国买家“多交钱”
Andy Yan提出了另外一种思路：
加拿大不一定非要在“全面禁止”和“完全开放”之间二选一。
他认为，可以考虑类似新加坡的模式——允许外国人购买房地产，但对外国买家征收额外税费。
他的比喻非常形象：
外国资本可以停进加拿大房地产这个“停车场”，但不应该免费停车。
这种模式既可以让海外资金进入市场，又可以通过更高税负降低纯粹投机的吸引力，同时让政府获得额外财政收入。
加拿大住房部长Gregor Robertson此前也表示，联邦政府正在研究其他国家的做法，尤其是澳大利亚。
澳大利亚虽然对外国买家存在严格限制，但对新建住宅以及空置土地设置了部分豁免。
这也提供了另一种可能：
加拿大是否可以继续限制外国人购买现有住宅，却允许他们购买新建住宅和预售公寓？
如果这样设计，海外资本就可能被引导进入新房市场，帮助开发商融资和增加住房供应，同时减少外国资金与本地家庭争抢现有住宅的争议。
租客团体反对：房子已经够贵了
取消禁令并非没有反对声音。
Toronto Tenant Union联合主席Bruno Dobrusin承认，外国买家禁令实施以来，并没有明显改善租房负担能力。
但他仍然主张继续保留禁令。
他的担忧是，一旦重新开放外国资本进入住宅市场，更多投资者竞争有限的住房供应，反而可能再次推高房价。
他认为，现在加拿大的问题并不是没有投资者，而是已经有大量普通人买不起、租不起的住宅。
因此，引入更多资本，并不一定能够解决住房负担能力危机。
加拿大楼市正在面对一个“三年前无法想象”的选择
外国买家禁令出台时，加拿大政府担心的是：
外国的钱太多，会不会把加拿大房价炒得更高？
而到了2026年，房地产行业担心的却变成：
如果没有足够的钱进入市场，新房还建不建得起来？
这正是今天加拿大房地产政策最尴尬的地方。
一方面，多伦多公寓市场低迷、预售困难、开发商融资受阻，需要资金和买家；
另一方面，加拿大住房负担能力仍然远未恢复，普通家庭依然难以承担多伦多和温哥华的住房价格。
因此，真正的问题或许已经不再只是：
“要不要取消外国买家禁令？”
而是：
加拿大能否找到一种新的制度——既让海外资金回来，又不让这些资金重新推高普通加拿大人的房价？
随着2026年12月31日越来越近，这个决定已经留给联邦政府不到五个月时间。
而对于正在经历深度调整的多伦多公寓市场来说，2027年1月1日加拿大的大门是否重新向外国买家打开，很可能成为下一阶段楼市走向的重要变量。
