加拿大皇家银行（RBC Economics）最新发布的住房负担能力报告显示，随着公寓价格持续回落，而居民收入不断增长，大多伦多地区（GTA）的公寓购买负担能力已恢复至疫情前的2019年水平，甚至首次超过蒙特利尔，成为十多年来房地产市场格局的一次重大变化。
不过，报告同时指出，独立屋依然贵得惊人，普通家庭购买成本仍占税前收入约80%，仅次于温哥华。
公寓负担能力创六年来最佳
RBC采用的“住房负担能力指数”（Housing Affordability Index）衡量的是，一个普通家庭税前收入中需要拿出多少比例支付住房拥有成本（包括按揭、地税及水电等）。
截至2026年第一季度：
- 多伦多公寓：36.1%
- 蒙特利尔公寓：36.3%
- 全国平均：35.2%
- 哈利法克斯：33.4%
- 温哥华：44%
相比之下，多伦多公寓在2019年底的指数为38.5%，目前已经回到甚至略优于疫情前水平。
RBC经济学家Rachel Battaglia表示，多伦多公寓价格下跌速度快于全国大多数市场，而居民收入持续增长，因此负担能力明显改善。
她指出，这是十多年来，多伦多公寓首次比蒙特利尔更容易负担，反映加拿大主要城市房地产市场正在重新洗牌。
仍高于理想水平
虽然情况明显改善，但RBC认为，多伦多公寓距离真正“容易买得起”还有一段距离。
一般认为，住房支出占家庭税前收入30%以下属于较健康水平，而目前多伦多仍达到36.1%，依然高于建议标准，也是加拿大主要城市中负担较重的市场之一。
有些公寓价格已跌回2019年前，甚至更低
多伦多地产经纪Jen Heakes表示，目前市场上确实出现不少售价已经回到2019年甚至更早水平的公寓。
此前，多伦多市中心一些面积不足700平方英尺的小型公寓成交价甚至低于2017年的买入价格。
她表示，目前愿意低价出售的卖家主要有两类：
- 因离婚、继承等原因不得不出售；
- 希望置换更大房屋的业主。
对于第二类卖家来说，即使卖公寓亏损，也能以比2022年楼市高峰更低的价格购买下一套住房，因此总体影响未必很大。
相比之下，大多数业主仍选择继续持有，等待市场回暖。
什么样的公寓更保值？
Jen Heakes认为，真正影响价格表现的，并不完全是地段，而是产品本身。
她表示：
面积较大、户型独特、精品公寓（Boutique Building）的转角单位通常更保值。
而普通高层住宅中楼层一般、同质化严重的单位，则面临更大的价格压力。
独立屋仍然遥不可及
虽然公寓市场明显改善，但RBC指出，独立屋依然是另一回事。
目前，多伦多普通家庭购买独立屋所需住房成本约占：
税前收入80%
这一比例仅次于温哥华，继续位列加拿大最难负担市场之一。
专家提醒：不要只看房价
Rates.ca按揭及地产专家Victor Tran表示，虽然公寓价格下降，但购房压力并没有完全缓解。
他说，目前影响买家的还有多个因素：
- 公寓管理费持续上涨；
- 地税不断增加；
- 水电等生活成本上升；
- 利率虽然较前几年有所回落，但整体仍高于2019年的水平。
因此，对于许多首次置业人士而言，真正的购房成本依然相当高。
谁将受益？
对于准备首次购房的人来说，目前市场无疑比过去几年更友好：
- 房价明显回落；
- 买家议价空间增加；
- 库存充足，可选择单位更多；
- 若未来利率继续下降，负担能力还有望进一步改善。
不过，对于已经持有公寓、特别是在2021至2022年高位入市的业主来说，目前出售仍可能面临一定亏损，需要根据自身财务状况谨慎决定。
重点数据一览
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 多伦多公寓负担能力指数 | 36.1% |
| 2019年底 | 38.5% |
| 建议健康水平 | 30%以下 |
| 蒙特利尔 | 36.3% |
| 全国平均 | 35.2% |
| 温哥华 | 44% |
| 多伦多独立屋 | 80%（税前收入占比） |
一句话总结：
多伦多公寓终于回到疫情前的可负担水平，甚至比蒙特利尔更容易购买，但对于绝大多数家庭而言，“买得起公寓”并不意味着“买房压力已经消失”，独立屋依然是加拿大最难负担的住房类型之一。
