加拿大住房危机持续多年，如今联邦住房机构给出了一个引人关注的结论：如果过去二十年来加拿大的住宅建设速度能够像美国一样灵活地回应市场需求，那么今天加拿大的住房存量将增加约30%，房价则可能下降约10%。
CMHC：过度监管拖慢住房供应
加拿大按揭与住房公司（CMHC）在最新报告中指出，加拿大住房供应长期跟不上需求增长，其中一个重要原因是地方政府层面存在过多的规划和开发限制。
报告引用经合组织（OECD）的研究指出，在许多美国大都市地区，土地使用和分区规划限制相对较少，而加拿大许多城市则设置了大量建筑和开发限制，导致开发商难以及时增加住房供应，最终推动房价持续上涨。
CMHC认为，正是这些制度性障碍，使加拿大建筑业在2006年至2024年期间面对需求增长时，反应能力明显逊于美国。
加拿大还有两大“天然劣势”
CMHC首席经济学家Mathieu Laberge指出，除了政策监管外，加拿大还面临两项美国较少遇到的挑战：
1. 地理环境限制开发
加拿大不少主要城市，例如：
- Vancouver
- Montreal
周围被山脉、河流和湖泊包围，可供开发的土地相对有限，自然限制了住宅扩张空间。
2. 大城市数量较少
美国拥有大量大型都市区，居民可以迁往其他城市寻找类似工作机会。
相比之下，加拿大的大型就业中心较少，使人口更容易集中涌入少数几个主要城市，进一步推高当地住房需求和房价。
专家：真正的问题是建房瓶颈
不过，也有专家认为国际比较模型存在局限性。
加拿大经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis）总裁 Paul Smetanin 表示，加拿大住房危机的核心问题其实是建筑过程中的各种瓶颈。
他说：
“只要市场条件合适，开发商一定会建房。”
换句话说，目前的问题并非开发商不愿建设，而是在审批、基础设施、劳动力和成本等多个环节受到阻碍。
房价高涨并非新问题
报告指出，加拿大住房短缺并不是近几年才出现的问题。
几十年来：
- 人口持续增长；
- 移民数量不断增加；
- 更多居民向城市集中；
但住房供应始终未能同步增长，导致房价不断攀升。
更令人担忧的是，CMHC去年曾预测：
- 2025年住房开工量下降；
- 2026年继续下降；
- 2027年仍将维持低位。
而加拿大未来十年每年需要新增约48万套住房，当前实际建设量甚至不足目标的一半。
建房成本飙升 政府税费占比惊人
除了供应不足外，成本上涨也是推高房价的重要原因。
近年来持续上涨的包括：
- 土地价格
- 建筑材料
- 建筑工人工资
- 开发商利润
- 供应链成本
但最令人意外的是，一项研究显示：
一套新房价格中约36%来自各种税费
换言之，联邦、省级和市级政府实际上是新房建设最大的受益者之一。
其中：
约70%税费来自：
- 开发费（Development Charges）
- 土地转让税
- HST销售税
- 水电及基础设施相关收费
其余30%则来自：
- 企业所得税
- 工资税
- 建筑供应链中的各种间接税负
这些成本最终都会转嫁给购房者。
房屋供应为何难以快速增加？
专家指出，即使政府今天立即批准开发项目，也无法马上解决住房短缺。
从一块土地被确定开发，到居民真正搬进去入住，往往需要：
12年以上时间。
如果还需要建设：
- 道路
- 下水道
- 供水系统
- 电力设施
周期甚至可能更长。
卡尼政府押注“大建房时代”
为解决住房危机，总理 Mark Carney 领导的联邦政府已经提出多项措施：
Build Canada Homes
新成立的国有住房机构将提供：
- 250亿加元公共融资
- 100亿加元低息贷款资金
重点支持：
- 预制房屋（Prefab Housing）
- 可负担住房项目
并利用部分公共土地进行开发。
510亿加元基础设施基金
联邦政府同时推出为期10年的：
Build Communities Strong Fund
总额达510亿加元，用于支持：
- 道路
- 公交系统
- 下水道
- 供水设施
等基础建设。
此外，政府还承诺：
- 首次置业者购买100万加元以下新房免GST；
- 联邦与安省共同推动多户住宅开发费减半。
一个值得深思的结论
CMHC这份报告实际上提出了一个尖锐的问题：
加拿大住房危机究竟是市场失灵，还是制度失灵？
如果过去20年加拿大能够像美国部分地区那样更快批准开发项目、更快释放土地、更快建设住房，那么今天全国房屋供应可能多出近三分之一，而房价则可能低约10%。
对于正在被高房价和高租金压得喘不过气来的加拿大人来说，这个结论无疑值得深思。
