安省多项新的住宅租赁规则将于9月21日生效。租客欠租后，N4通知规定的还款期限将由14天缩短至7天；房东如果需要收回房屋供自己或符合资格的家庭成员居住，可以选择提前至少120天发出通知，从而不必支付相当于一个月租金的补偿。新规还要求，租客如果在欠租聆讯中以维修、维护或骚扰等问题提出抗辩，必须预先支付房东所称欠租金额的50%。不过，专家提醒，缩短通知期并不等于租客7天后就会被赶走，案件仍须经过房东与租客委员会审理。
【加拿大头条讯】
因为租客长期不交租，多伦多一户房东家庭等了整整：
11个月
才走完安省房东与租客委员会的相关程序。
如今，安省政府希望通过一系列新的租赁规则，加快欠租、终止租约及房东自住收房等案件的处理速度。
从9月21日起，安省租赁市场将迎来多项重要变化，包括：
- 欠租通知期由14天缩短至7天；
- 房东提前120天自住收房，可免付一个月租金补偿；
- 租客以部分房屋状况问题抗辩欠租，须先支付所称欠租的50%；
- 房东与租客申请复核裁决的期限，由30天减至15天；
- 欠租还款安排若要获得特定法定执行机制，必须使用正式表格。
安省议会资料显示，第60号法案已经获得御准，其中涉及《住宅租赁法》的修订包括欠租抗辩条件及裁决复核期限等内容。安省议会第60号法案
租客欠租，N4通知期减至7天
目前，租客收到欠租通知后，一般有14天时间补交租金。
从9月21日起，这一期限将缩短至：
7天
如果租客在期限内没有补交全部欠租，也没有搬离，房东便可以向房东与租客委员会提交L1申请，要求终止租约、驱逐租客并追讨欠租。
但这并不代表租客欠租7天后，房东便可以直接换锁或要求租客立即离开。
N4只是终止租约的欠租通知，并不是驱逐令。
房东仍然必须：
- 正确填写并送达N4通知；
- 等待通知期限届满；
- 向房东与租客委员会提交L1申请；
- 等待案件安排聆讯；
- 获得正式裁决；
- 如租客仍不搬离，再由法院执法官依法执行。
房东无权自行更换门锁、搬出租客物品或切断水电迫使租客离开。
“缩短7天”不等于案件只需7天
安省房东组织认为，把欠租通知期由14天减至7天，可以让房东更早采取法律行动，防止欠租金额持续增加。
但业内人士指出，这项改变实际上只是让房东提前7天“进入起跑线”，并不能保证整个驱逐程序同步加快。
房东与租客委员会公布的平均安排时间，与部分律师及法律助理处理案件时遇到的实际等候时间也可能存在差异。
有法律助理表示，部分欠租驱逐申请可能需要等待5至8个月才能进行聆讯。聆讯结束后，房东还可能需要再等3至8个星期，才能收到书面裁决。
在此期间，房东仍须继续承担：
- 按揭贷款
- 地税
- 公寓管理费
- 房屋保险
- 部分水电费用
- 申请费用
目前通过安省审裁处网上系统提交申请，费用为186元；亲自提交则为201元。
一次宽限，变成11个月损失
多伦多房东Nadia Elkharadly的经历，显示了欠租案件可能给小房东带来的压力。
2020年，她开始协助年长亲属管理多伦多市中心的一套出租公寓。
不久后，租客发来一条语气客气的短信，表示暂时无法按时交租，希望房东给予短暂宽限。
房东出于同情同意延期。
但几天逐渐变成几个月，租客后来甚至完全停止回复，双方也没有签署正式还款协议。
案件最终进入房东与租客委员会。房东虽然胜诉，但整个过程持续了约11个月。等到裁决作出时，租客已经搬走，房东家庭只能自行承担接近一年的损失。
Elkharadly形容，这是一段令人精疲力竭的经历。
还款协议不能只靠口头承诺
另一项已经从7月1日起实施的变化，涉及欠租还款协议。
如果房东同意让租客分期偿还欠租，并希望依照《住宅租赁法》第206条把协议提交房东与租客委员会，双方应使用委员会认可的正式还款协议表格。
表格会列明：
- 欠租总额；
- 每期应付金额；
- 具体付款日期；
- 租客违反协议后的法律后果。
协议经双方签署并提交后，具有法律约束力。
如果租客没有按协议付款，房东可以在某些情况下提交L4申请，要求委员会在不举行新聆讯的情况下发出驱逐令。
不过，房东必须特别注意：
L4申请须在租客违约后30天内提交。
错过期限，房东可能失去针对该次违约使用这一执行程序的机会。
短信、电邮或口头承诺不一定完全无效，但如果没有使用正式协议，其执行方式和法律效果可能不同。
房东自住收房出现两种选择
从9月21日起，房东需要收回出租物业供自己或符合资格的家庭成员居住时，可以在两种方式中选择。
第一种是现有方式：
- 至少提前60天发出N12通知；
- 租约终止日必须符合相关规定；
- 向租客支付相当于一个月租金的补偿。
第二种是新增加的选择：
- 至少提前120天发出N12通知；
- 终止日期须为租金周期的最后一天；
- 房东可以免付一个月租金补偿。
这意味着，房东可以用更长的通知时间，换取免除一个月租金补偿。
但N12仍然只是一份通知，并不是驱逐令。
如果租客不接受通知或质疑房东是否真正准备自住，房东仍须提交L2申请，并等待房东与租客委员会举行聆讯。
假自住收房，最高罚款50万元
新规为房东提供了120天免补偿的选择，但并不代表房东可以借“自住”之名随意赶走租客。
如果房东发出N12自住通知，却没有真正搬入，或者很快把物业重新出租，便可能被认定为恶意驱逐。
根据已经实施的修订，《住宅租赁法》相关违法行为的最高罚款已提高至：
- 个人最高10万元；
- 公司最高50万元。
恶意发出N12自住通知或N13装修通知，还可能导致房东需要向租客支付额外赔偿。
租客以维修问题抗辩，须先付50%欠租
另一项争议较大的变化，是对欠租案件中租客提出维修、维护或骚扰等抗辩增加付款条件。
从9月21日起，租客如果希望在L1欠租聆讯中提出某些相关问题，原则上必须在聆讯前至少7天，支付房东申请中所称欠租金额的：
50%
安省政府希望借此减少部分租客在聆讯前最后一刻提出问题、拖延欠租案件的情况。
房东团体认为，这项措施可以防止抗辩程序被滥用。
租客权益组织则担心，低收入租客可能因为拿不出欠租的一半，而无法在欠租聆讯中充分提出房屋失修、维护不当或受到骚扰等问题。
安省第60号法案的说明明确提到，租客在特定欠租案件中提出相关问题时，将受到包括支付一半欠租在内的额外条件约束。安省议会法案说明
裁决复核期限由30天减至15天
从7月1日起，房东或租客要求复核房东与租客委员会裁决的期限，已经由过去的30天缩短至：
15天
这意味着，任何一方收到裁决后，都应立即检查：
- 当事人姓名及地址是否正确；
- 欠租金额是否有误；
- 重要证据是否被遗漏；
- 裁决是否存在程序或法律问题；
- 是否需要申请复核。
法案同时保留委员会在认为公平、适当的情况下延长期限的权力，但当事人不应假定逾期申请一定会获准。
房东胜诉，也不一定能追回欠租
即使房东获得驱逐令及欠租裁决，追回欠款仍可能是另一场漫长的法律程序。
如果租客拒绝付款，房东可能需要到小额钱债法庭办理执行手续。
但如果租客没有工作、财产或可供执行的银行存款，或者主要依靠社会援助生活，即使房东拿到金额裁决，也可能难以真正收回欠款。
有法律助理建议，小房东最好预留至少3至4个月的按揭及地税支出，以应对可能发生的欠租纠纷。
在情况最严重的案件中，租客可能在聆讯延期、裁决复核及执行程序期间，连续6至18个月没有缴付租金。
新规是否有效，关键仍是审理速度
安省新规确实让房东可以更早提交欠租申请，并为正式还款协议及自住收房提供新的处理方式。
但真正决定案件能否加快的，仍然是房东与租客委员会能否缩短聆讯及裁决等待时间。
如果积压问题没有明显改善，把N4通知期缩短7天，只能让程序提前启动，并不能解决此后持续数月的等待。
对房东而言，新规带来的最重要提醒是：
从租约开始的第一天起，就应保留完整记录。
这包括租金账目、付款日期、短信和电邮、正式通知、送达证明及所有还款安排。
对于租客而言，新的期限和付款要求也意味着，收到N4、N12或委员会裁决后，必须尽快了解自己的权利及应对期限。
正如Elkharadly总结的那样：
“好租客就像黄金一样珍贵。爱护房屋并按时交租，就是最重要的一切。”
本文根据《多伦多星报》报道及安省议会公开资料整理，仅作新闻资讯，不构成法律意见。
