加拿大禁止非居民购买住宅的临时政策将于明年1月到期。《环球邮报》编委会发表社论，呼吁联邦政府不要再次原样延长禁令，而应参考澳大利亚模式：继续禁止外国买家购买二手住宅，同时允许他们购买新建住宅。文章指出，加拿大房地产市场与2022年相比已经发生巨大变化，小户型公寓销售困难，开发商因预售不足难以取得建筑融资。允许海外资金购买新房，可能有助于推动公寓、镇屋及独立屋项目开工，但这一建议也可能重新引发外国资本是否会推高房价的争议。

【加拿大头条讯】

曾被加拿大政府禁止进入住宅市场的外国买家，如今是否应该被允许回来购买新房？

随着加拿大房地产市场持续低迷，一项颇具争议的政策建议再次引发关注。

《环球邮报》编委会发表社论，呼吁联邦政府在外国买家禁令于明年1月到期后，不要再次按照现有形式延长，而应缩小禁令范围：

继续禁止非居民购买二手住宅，但允许他们购买新建住宅。

社论认为，这样既可以避免外国资金竞购现有房屋，又能为新住宅项目提供更多预售买家和开发资金。

不过，目前这只是该报编委会提出的政策主张，并不代表联邦政府已经决定修改外国买家禁令。

2022年房价飙升，外国买家成为众矢之的

加拿大政府在2022年房价大幅上涨期间宣布，将暂时禁止非加拿大人购买住宅。

禁令适用于城市地区三套单位或以下的住宅物业，包括：

• 独立屋
• 半独立屋
• 镇屋
• 公寓单位
• 部分低密度住宅物业

政府希望通过减少外国资金进入住宅市场，为加拿大居民释放更多房源，并缓解房价上涨压力。

在房价快速上升时期，海外买家被不少人视为加拿大住房负担能力恶化的重要原因。

但《环球邮报》的社论指出，从整体市场来看，非居民拥有的住宅比例并不高。

2023年的数据显示：

• 卑诗省约3.1%的住宅物业由非居民拥有
• 安省的相关比例约为2.1%

换言之，外国买家确实对部分市场产生影响，但可能并不是加拿大整体房价上涨的主要原因。

大城市公寓市场受到的影响更加明显

虽然外国买家在全国住宅市场所占比例有限，但在多伦多、温哥华等大城市的公寓市场，他们曾经扮演更加重要的角色。

部分外国买家属于纯粹的房地产投资者，也有人与加拿大存在家庭或教育联系。

例如，一些海外父母会在加拿大购买公寓，供正在当地大学读书的子女居住。

研究也显示，非居民买家购买部分住宅时，支付的价格往往高于本地买家，因此可能在某些地区和特定类型的物业中推高价格。

为了遏制需求，部分省份和城市还分别实施了：

• 外国买家税
• 非居民投机税
• 空置房屋税

这些措施得到不少选民支持。调查显示，自由党、保守党和新民主党的大多数支持者，都赞成限制外国买家购买加拿大住宅。

如今楼市已经变了：房价降温，公寓卖不动

《环球邮报》认为，加拿大今天的房地产市场与政府推出禁令时已经明显不同。

2022年，政府面对的是房价快速上涨、大量买家竞购住宅的市场。

如今的情况却是：

• 房价从高位回落
• 成交量减少
• 投资者陆续离场
• 小户型公寓销售困难
• 楼花项目预售不足
• 部分开发项目被延期或取消

尤其是在多伦多等城市，过去依赖投资者购买的小户型公寓，正面临严重销售压力。

许多投资者发现，租金收入无法覆盖按揭、管理费、地税及其他持有成本；与此同时，房价是否能够继续上涨也充满不确定性。

在这种市场环境下，即使政府立即放宽限制，也未必会有大量外国买家迅速入场。

但是，社论认为，一旦市场条件发生变化，海外资金可能重新成为新住宅项目的重要购买力量。

开发商通常要卖出七八成单位，银行才肯贷款

外国买家禁令与住宅供应之间的关系，是这项建议的核心。

加拿大许多公寓项目在正式动工前，必须先完成一定比例的预售。

一般来说，开发商需要提前卖出整栋楼约：

70%至80%的单位

才有机会从金融机构取得建筑贷款。

如果预售数量不足，即使项目已经完成规划和设计，也可能无法正式开工。

在投资者退场、自住买家保持观望的情况下，开发商很难达到银行要求的预售门槛。

这意味着，加拿大可能出现一个看似矛盾的局面：

一方面，全国仍然严重缺房；另一方面，大量新房项目却因为卖不出去而无法开工。

支持修改禁令的人认为，如果允许外国买家购买新建住宅，就可能为开发商增加预售客户，帮助项目达到融资门槛。

不只是高层公寓，镇屋和独立屋项目也需要预售

允许外国买家购买新房，并不只是为了挽救市中心的小户型公寓。

Missing Middle Initiative创办董事Mike Moffatt指出，海外买家也可能帮助推动更多地面住宅项目，包括：

• 独立屋社区
• 镇屋项目
• 低层共管住宅
• 中等密度住宅

部分镇屋项目与高层公寓类似，同样采用共管产权结构，也需要在开工前预售大量单位。

如果开发商无法取得足够买家，就难以获得银行融资，最终会进一步减少市场未来的住房供应。

加拿大每年需要建造最多48万套住房

尽管楼市已经降温，加拿大的住房短缺问题并没有消失。

加拿大按揭及住房公司估计，为了恢复住房负担能力，加拿大每年的新屋开工量需要接近翻倍。

从现在到2035年，全国每年大约需要开工：

43万至48万套住房

然而，目前加拿大的新屋开工量基本停滞，远未达到这一目标。

即使移民人数下降，市场仍然存在大量被压抑的住房需求。

其中包括：

• 希望从租房转为买房的家庭
• 因房价太高而与父母同住的年轻人
• 需要更大空间的育儿家庭
• 长期无法找到合适住所的租客

因此，房价暂时下跌并不等于加拿大已经解决住房问题。

如果开发商因为资金和销售困难而减少开工，几年后新房供应可能进一步不足。

建议效仿澳大利亚：可以买新房，不能买二手房

《环球邮报》提出，加拿大可以参考澳大利亚的政策模式。

这一模式的基本原则是：

住宅类型	是否允许外国买家购买
二手独立屋	禁止
二手镇屋	禁止
二手公寓	禁止
新建独立屋	可以
新建镇屋	可以
新建公寓	可以

支持者认为，这种安排可以同时实现两个目标。

第一，外国买家不能与加拿大居民争夺数量有限的二手住宅。

第二，海外资金可以进入新建住宅市场，帮助开发商取得融资、推动项目开工并增加住房供应。

相比全面禁止外国买家，这种做法更有针对性，也可能减少政策对新房建设造成的负面影响。

禁令推出后已经修改过一次

加拿大的外国买家禁令并非从实施以来一成不变。

政策最初推出后，部分拥有外国股东的商业开发商也受到影响。

一些涉及商场、超市和办公楼的交易，因为土地同时被划为住宅或混合用途，而意外落入禁令范围。

这给商业地产和城市开发项目造成了问题。

联邦政府随后在2023年修改规定，将部分商业及开发项目排除在禁令之外。

这也说明，外国买家禁令可以根据市场情况及实际影响作出调整，而不一定只能在“全面禁止”和“完全取消”之间二选一。

放开外国买家并不能单独解决住房危机

社论同时承认，即使允许外国人购买新房，也不可能单独解决加拿大的住房负担问题。

阻碍住宅建设的因素还包括：

• 市政府开发费过高
• 建筑审批时间过长
• 土地用途限制
• 建筑规范过于严格
• 利率和融资成本偏高
• 建筑材料及人工成本上涨

如果这些问题没有得到解决，即使增加海外资金，也未必能够大幅提高住宅供应。

此外，政策制定者还需要防止新房市场再次被投机活动主导。

政府可能需要设置更加严格的申报、税务及转售规定，确保海外资金主要用于增加住房供应，而不是推动短期炒卖。

外国买家会成为楼市“救兵”吗？

外国买家禁令最初的目标，是帮助改善加拿大人的住房负担能力。

但批评者认为，如果这项政策开始减少新住宅所需的资金，并阻碍项目开工，就可能偏离原本的政策目标。

允许外国人购买新房，同时继续保护二手住宅市场，提供了一种折中选择。

它既没有完全取消外国买家限制，也没有让现有禁令继续覆盖所有住宅。

不过，这项建议势必引发激烈争论。

支持者会认为，住房危机的根本问题是供应不足，加拿大不应该拒绝能够帮助建房的海外资金。

反对者则可能担心，外国资本重新进入市场后，会再次推高新房价格，并让住宅成为投资工具。

外国买家究竟是推高房价的投机力量，还是帮助开发商开工的资金来源，可能成为联邦政府决定是否再次延长禁令时必须回答的问题。