专家称房价将继续下跌——但这场调整不会像我们经历过的任何一次“崩盘”
多伦多地区的房价已从2022年高点下跌近20%，迫使加拿大人“重新设定”预期。
三十多年来，加拿大人第一次不得不面对一个令人震惊的现实：房价不会永远上涨。
多伦多房地产市场正经历自上世纪90年代以来最为剧烈的下跌。婴儿潮一代或许还记得那时的情景，但之后的几代人就未曾有此经历。
长期以来，房地产一直是加拿大人积累财富的主要途径，被视为稳妥的投资工具。
但这个观念如今正在被打破。
自2022年2月房价达到顶峰以来，大多伦多地区（GTA）的平均房屋销售价格已下跌近18%。至少一位专家预测，峰值到谷底的总跌幅可能达到23%。不过，也有经济学家表示目前仍无法判断价格会跌到多低。
尽管当前形势让人想起上世纪80年代末至90年代初的经济衰退（当时GTA房价暴跌约38%），但经济学家认为，这次的低迷不会呈现出传统意义上的“崩盘”形态。
这是因为当前的房价仍远高于2019年的水平，因此更像是对2020至2022年那段非理性上涨行情的“疫情后修正”。
经济学家预计，多伦多的房价将持续下跌至明年，但降幅将是缓慢而稳定的——因为移民增速放缓，加上利率下调空间有限。
麦克唐纳-劳里埃研究所资深研究员菲利普·克罗斯（Philip Cross）表示：“在经历那种疯狂上涨之后出现20%的跌幅，我们还不能称之为崩盘。如果现在房价止跌，你还是会发现它们处于非常高的水平，可负担性问题仍未解决。”
最大的变化是“心态”
如今房地产市场最大的变化是心态：人们终于意识到，房地产不是快速致富的万能钥匙，也不是唯一能保障退休生活的方式。
多大Rotman管理学院经济分析与政策副教授、房地产教席维克多·库图尔（Victor Couture）说：“人们的预期正在被重塑。过去我们一直在讲一个故事：房价会持续快速上涨，是最好的投资。但现在，我们看到在重大事件后，房价出现持续性下跌。”
房价还会跌多少？
牛津经济研究所加拿大经济主管托尼·斯蒂洛（Tony Stillo）表示：“整个市场处于停滞状态。”
过去三年，多伦多的转售市场成交量持续低于十年平均水平，而新上市房源却激增，意味着供大于求。卖家被迫下调价格以吸引买家，买家也因此可以谈判更优惠的条件。
“成交量非常低，尤其是在多伦多。”斯蒂洛说。影响买家入市意愿的，还有负担能力、美加贸易紧张以及就业稳定性。
他补充说：“我们不会出现崩盘式下跌，但多伦多房价会继续走低。”预计到2025年第四季度，房价较2024年同期还会再跌10%。从高点至低点的累计跌幅预计约为23%。
尽管没有“崩盘”的技术定义，但一些专家认为，跌幅达到30%或以上才可称之为崩盘。
没有利好条件，价格将持续探底
目前难以精准预测房价走向，因为涉及的变量太多。而目前市场缺乏强劲的推升因素：没有快速的人口增长，没有超低利率，也没有强劲的经济增长。
库图尔表示，因此房价很可能在明年继续下滑，但他无法判断具体跌幅。
克罗斯补充：“我们明年会看到这三项因素改善吗？我很怀疑。”
他指出，尽管特朗普的关税和贸易不确定性对经济构成压力，加拿大目前尚未陷入衰退，但“风险依旧存在”。
经济学家们普遍认为，从目前水平来看，GTA的房价不太可能再跌超过30%，以致回吐疫情期间的全部涨幅。
平均房价仍高不可攀
2025年6月，GTA的平均房价为110万元，比2019年6月的83.3万元上涨了32%。不过在多伦多市内，仅有三个社区的房价回落至2019年水平，这主要是因为这些地区的公寓销售比例较高，从而拉低了平均房价。
Royal LePage地产公司销售代表汤姆·斯托里（Tom Storey）指出，小户型单间或一卧室公寓的价格已跌回2019年的水平，但两卧或三卧公寓仍受首次购房者青睐，因为这类房源库存有限。
“独立屋市场趋于平衡，半独立屋在部分区域仍属卖方市场，而公寓市场已进入买方主导阶段。”他说。
由于今年新增公寓供应创历史新高，市场预计需要数年时间才能恢复供需平衡。据多伦多地产局（TRREB）数据，6月的在售房源中将近60%为公寓单位。
房价跌了，买家还是买不起
尽管房主发现自己房产贬值，但潜在买家仍难以负担。
德杰丹银行经济学家卡莉·诺曼（Kari Norman）表示：“房价虽然下降，但仍远高于疫情前水平。而即使收入有所上升，也远赶不上房价的涨幅。”
她在5月的一份经济报告中指出，过去25年，加拿大的房屋平均售价增长了4倍多，而家庭可支配收入仅增长了一倍多。
住房被认为是“可负担”的标准是：家庭不应将超过30%的可支配收入用于住房支出。而在多伦多，很多家庭将三分之二的收入用于住房开销。
克罗斯表示，要让房价“有意义地”下降，必须使房价收入比回到可负担水平。但若要实现这一点，就会对就业和收入造成冲击。
他指出，安省2024年首季度以来，90天以上房贷违约率上升了71.5%，从0.14%升至0.24%。2024年，安省强制出售（Power of Sale）案件也持续增长，已超过2018年水平。
不过，他也补充说，若要房价大幅下调至真正可负担的水平，“市场必须经历更深层次的痛苦”。
“最终，房价必须回归一个真实的、可持续的现实。过高的房价不可能长期维持，因为人们的收入承受不了。”
不是每笔投资都会赚钱
库图尔强调：“这段房地产时刻的最大意义，是人们心理预期的重设。”
“致富之路不应等于买房置业。”他说，“但这个观念已经深入人心太久。”
目前多伦多的开发商已悄悄开始取消公寓项目。这个以投资者需求为主导的市场，如今停滞不前——租金已不足以覆盖按揭成本，投资者不再入市，房屋转售套利也因涨幅不足而失去吸引力。
库图尔表示：“加拿大人正在经历美国人2008年金融危机后得到的教训：房子，首先是用来住的。”
斯蒂洛也补充说：“如果把住房当作投资工具，就要明白——不是每笔投资都会赚钱。”
如果投资投机活动无法卷土重来，市场波动性将降低，供应也将更多地由实际使用者需求所决定。
克罗斯认为，投机热潮短期内不会回归，但他也指出，价格尚未跌得足够“深刻”以传达真正的教训。
“1930年代股灾或2008年金融危机让整整一代人学会了审慎理财的教训，”他说，“如果我们现在就冻结市场，这样的教训将无从获得。”
