加拿大头条
一边是数千套新公寓无人接盘，另一边却是新项目几乎停摆。加拿大公寓市场看似“房子太多”，几年后却可能面临另一种困境：想买房时，市场上没有足够的新房。
《环球邮报》编辑委员会最新社论警告，**眼前的库存积压，正在掩盖未来供应断档的风险。**如果开发融资模式迟迟不改，加拿大住房可负担性危机可能进一步恶化。
半年仅156套开工，注意：是套数，不是楼数！
社论引用的数据显示，大多伦多及汉密尔顿地区目前约有 5,000套未售出的新公寓；大温哥华地区也有数量相近的未售新公寓及镇屋。两地二手公寓销售同样疲弱，价格正在下跌。
加拿大帝国商业银行资本市场经济学家Benjamin Tal认为，随着价格降到足以吸引买家的水平，现有库存被消化只是时间问题。
但真正令人担忧的是，库存消化之后，后续供应能否跟上。
根据社论引用的加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据，2026年上半年，多伦多市只有156套共管公寓开工。
没看错，是156套住宅，并非156栋大楼。
Urbanation的数据则显示，同期整个大多伦多及汉密尔顿地区，没有一个新的共管公寓项目启动预售。
公寓从开发到交付需要多年，今天停下来的项目，影响的将是未来几年的住房供应。
投资客退场，开发商也难以开工
社论指出，问题的核心，在于加拿大高度依赖楼花预售的融资模式。
通常，开发商必须先卖出项目中 70%至80%的单位，才能获得建筑融资。个人投资者支付订金，承诺购买几年后才能交付的公寓，成为这套模式的重要支撑。
这种高比例预售要求，在其他国家并不普遍。加拿大贷款机构在上世纪90年代多伦多房地产市场崩盘后，为降低风险，逐步形成了这一惯例。
楼市上涨时，投资者踊跃购买楼花，等待交付后出售获利，开发商也能顺利融资建房。
如今，较高利率叠加房价下跌，投资者购买意愿减弱。楼花卖不动，融资拿不到，新项目便难以启动。
小户型积压，家庭需要的房子却不足
社论认为，对投资客预售的依赖，也影响了加拿大公寓的产品结构。
投资者过去偏爱小面积单位的投资账，因此市场兴建了大量被称为“鞋盒”的小公寓。
如今，这类单位成为未售库存的重要组成部分，因为它们并不符合许多实际买家的居住需求。
虽然不少开发商已经转向兴建出租公寓，但社论指出，整体建设规模仍然不足。人口仍在缓慢增长，租客以及与父母同住的年轻成年人，也存在尚未释放的住房需求。
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社论呼吁：改变“先卖够，才能建”的模式
《环球邮报》编辑委员会主张，贷款机构、开发商和政府应共同建立新的融资方式，降低行业对投资客预售的依赖。
其中一个方向，是逐步采用国际上较常见的做法：不必等到达到高比例预售门槛，就先行建设，再向市场销售。
社论承认，这意味着贷款机构需要承担更多风险，因此资金实力较强的开发商，可能更适合尝试新模式。
养老金、房地产投资信托基金（REITs）等机构投资者，也可以成为融资来源。
政府方面，社论提出，CMHC目前为专门兴建的出租公寓提供融资，未来也可以考虑有限度地支持共管公寓建设，尤其是适合家庭居住的大户型。延长安省新房临时HST退税措施，也有助于推动市场。
政府该做的，是让新房更容易建起来
对于眼前积压的公寓，社论反对政府出手收购救市，认为政策重点应放在推动未来建设。
具体措施包括降低高昂的开发费、简化审批程序，并让项目完工时间更快、更可预测，以吸引资金重新进入市场。
社论最后警告，未售公寓不会永远堆积。如果今天没有足够项目进入建设管线，几年后，加拿大人可能面对更加严峻的住房负担。
