全球债券市场近期出现剧烈抛售，多国政府债券收益率升至多年来高位，也为加拿大房贷市场带来新的加息压力。加拿大五年期政府债券收益率是银行制定五年期固定房贷利率的重要参考；随着债券收益率上升，部分贷款机构已经开始提高固定房贷利率。正在申请房贷、重新贷款或即将续约的加拿大人将最先受到影响。越来越多借款人因此转向浮动利率，希望等待固定利率回落后再锁定，但这一策略也可能因为加拿大央行再次加息而面临风险。
【加拿大头条讯】
许多加拿大人一直等待房贷利率继续下降。
然而，全球金融市场近期出现的一个巨大变化，可能突然打乱他们的计划：
政府债券收益率正在快速上升。
一些国家的政府借贷成本，已经升至多年来未见的水平。
加拿大也无法置身事外。
债券收益率上升，正在推动固定房贷利率和其他长期借贷成本上涨。
部分银行和贷款机构已经开始提高固定房贷利率。
这意味着，即使加拿大央行没有宣布加息，加拿大人申请五年期固定房贷时，仍然可能突然发现：
银行给出的利率变高了。
受到影响最大的，将是近期准备买房、重新贷款，以及房贷即将到期续约的家庭。
加拿大央行没加息，固定房贷为什么还会涨？
很多人以为，加拿大所有房贷利率都由央行决定。
实际上，固定利率和浮动利率背后的定价机制并不相同。
浮动房贷利率主要跟随商业银行的最优惠利率，而最优惠利率又受到加拿大央行政策利率的直接影响。
固定房贷利率则更多受到政府债券收益率影响。
其中，银行制定五年期固定房贷利率时，一个非常重要的参考指标就是：
加拿大五年期政府债券收益率。
简单来说，加拿大联邦、省级和市级政府的支出经常超过税收收入。
为了填补资金缺口，政府会发行债券，向投资者借钱。
投资者购买政府债券，相当于把钱借给政府。政府则承诺定期支付利息，并在债券到期时归还本金。
债券收益率代表投资者按照当前市场价格购买债券后，预期可以得到的回报。
当政府债券收益率上升时，银行和其他金融机构的融资成本也可能增加。
为了维持利润并覆盖风险，贷款机构通常会相应提高固定房贷利率。
加拿大房贷专家Ron Butler解释：
债券收益率上升，银行就需要提高固定房贷利率，基本逻辑就是这么简单。
不过，固定房贷利率并不会与债券收益率完全同步。
银行还会考虑自身融资成本、借款人风险、运营费用、市场竞争和利润空间。
全球投资者抛售债券，收益率为何反而上涨？
债券市场有一个看起来有些反常的规律：
债券价格下跌，收益率反而上升。
假设一张债券承诺支付的利息没有改变。
当投资者不愿意购买，卖方只能降低价格，才能吸引新的买家。
新买家以更低价格购入，却仍然能够获得原来承诺的利息，因此其实际回报率便会上升。
当大量投资者抛售现有债券，或者不愿购买政府新发行的债券时，债券价格就会下跌，收益率随之上升。
政府如果希望继续借钱，也必须提供更具吸引力的回报。
结果就是：
政府的借贷成本越来越高。
能源价格、通胀和政府债务共同推高收益率
此次全球债券市场抛售，并不是由单一因素造成。
目前影响投资者情绪的主要因素包括：
- 能源价格上涨
- 通胀可能长期居高不下
- 市场担心利率继续维持高位
- 各国政府债务不断增加
- 加美贸易关系存在不确定性
- 中东冲突及全球地缘政治局势紧张
能源价格尤其值得关注。
石油价格上涨不仅意味着加拿大人开车加油时需要支付更多费用，也会推高货物运输、食品配送和企业生产成本。
企业最终可能把增加的成本转嫁给消费者，从而再次推高通胀。
如果通胀压力持续，投资者便会担心各国央行无法迅速降息，甚至可能重新加息。
因此，他们会要求更高回报，才愿意长期把资金借给政府。
固定房贷已经开始涨价
债券收益率上升，对普通加拿大人最直接的影响，就是固定房贷利率可能继续上涨。
部分贷款机构已经上调固定利率。
如果加拿大政府债券收益率继续维持高位，更多银行和房贷机构可能跟进。
但并不是所有拥有房贷的人都会马上受到影响。
如果业主目前仍处于固定利率合同期内，合同规定的利率和每月供款通常不会立即改变。
真正的压力会在以下几种情况下出现：
- 购买房屋、申请新房贷
- 现有房贷到期续约
- 提前终止原有合同并重新贷款
- 增加贷款金额或提取房屋净值
- 从浮动利率转换为固定利率
这意味着，大批即将续约的加拿大业主可能再次面对不利局面。
他们原本期待随着通胀下降和央行降息，续约利率能够继续回落。
但债券收益率突然上升，可能令固定房贷利率在他们续约之前反弹。
浮动利率不直接跟随债券市场
浮动房贷利率的运行方式不同。
它主要受到贷款机构最优惠利率影响，而最优惠利率通常跟随加拿大央行的政策利率变化。
因此，债券收益率急升，并不一定会立即推高现有浮动房贷利率。
这也解释了为什么近期越来越多借款人开始考虑：
先选择浮动利率，之后再转成固定利率。
多伦多地产经纪Tom Storey表示，根据他从多名房贷经纪处得到的信息，近期选择浮动利率产品的客户正在增加。
其中一个重要原因，是浮动利率与固定利率之间的供款差距正在扩大。
如果浮动房贷的现行利率明显低于固定房贷，借款人每个月便可能节省一笔供款。
先选浮动再锁定固定，真的更划算吗？
部分房贷经纪正在建议客户先选择浮动利率。
他们的设想是：
如果未来几个月债券收益率下降，固定房贷利率也随之回落，借款人便可以在较合理的水平转换并锁定固定利率。
这样可以避免在债券收益率处于高位时，被迫接受今天的固定房贷报价。
但是，这并不是没有风险的稳赚策略。
主要风险包括：
第一，加拿大央行可能再次加息。
如果通胀重新升温，加拿大央行提高政策利率，浮动房贷利率和每月供款也可能上涨。
第二，固定利率不一定会按预期下降。
如果能源价格、政府债务和地缘政治风险持续，债券收益率可能长时间维持高位，甚至继续上升。
第三，未来转换时选择可能有限。
浮动房贷客户日后转换成固定利率时，通常只能接受自己贷款机构当时提供的产品和报价，未必能够自由选择市场上的最低利率。
因此，借款人不能仅仅因为眼下浮动利率较低，就认定浮动房贷一定比固定房贷更合适。
汽车贷款和商业贷款也可能受影响
债券收益率上涨的影响并不限于房贷。
部分商业贷款和其他长期借贷产品，也会参考政府债券收益率或整体市场融资成本。
汽车贷款同样可能受到影响，不过两者之间的联系没有固定房贷那么直接。
汽车贷款利率还取决于：
- 借款人的信用评分
- 贷款期限
- 银行或金融公司的政策
- 汽车制造商提供的优惠利率
- 新车或二手车的价格和风险
- 经销商的融资促销活动
因此，不同消费者实际获得的汽车贷款利率可能存在很大差别。
但如果全球长期借贷成本持续上升，汽车贷款整体也可能变得更昂贵。
对存款人有利，现有债券投资者却可能亏损
债券收益率上升并非对所有人都是坏消息。
对于手中持有现金、准备购买固定收益产品的加拿大人来说，新发行的政府债券以及部分银行担保投资证，可能提供更高回报。
但已经持有债券或债券基金的投资者，却可能看到投资账户价值下降。
原因在于，新发行的债券提供更高收益后，市场上原有的低收益债券吸引力便会下降。
投资者如果希望在到期前出售，只能降低价格。
因此：
新买债券的人可能获得更高利息，已经持有旧债券的人则可能面对账面亏损。
如果投资者持有的是债券基金，基金净值也可能随着债券价格下跌而下降。
政府借钱更贵，最终可能影响公共服务
债券收益率上升，也会增加各级政府的财政压力。
加拿大政府过去发行的低息债券到期后，必须发行新债偿还或重新融资。
如果新债券需要支付更高利息，政府每年用于偿还债务利息的支出便会增加。
长期来看，更多税收收入可能被用于支付利息，而不是投入医疗、教育、住房、交通和其他公共服务。
政府可能因此面对几个艰难选择：
- 削减其他项目支出
- 增加税收
- 扩大财政赤字
- 推迟新的公共投资
- 发行更多债券继续借款
而政府借款越多，市场可能要求的收益率也越高，进一步增加财政压力。
房贷即将续约，不要直接接受银行报价
加拿大金融消费者管理局建议，房贷即将到期的业主，应当提前几个月开始比较不同方案。
不要等到最后几天，也不要自动接受现有银行寄来的续约报价。
业主可以：
- 比较不同银行和房贷机构的利率
- 同时咨询独立房贷经纪
- 要求现有银行提供更优惠报价
- 比较固定和浮动利率的实际供款
- 确认提前解约罚款和转换条件
- 测试家庭预算能否承受利率再次上涨
- 不要只看广告利率，还要查看全部合同条件
在债券市场大幅波动的情况下，银行给出的房贷报价可能随时变化。
对于近期准备买房或续约的加拿大人来说，现在最重要的不是押注利率一定上涨或下跌，而是提前做好准备，并确保家庭仍然能够承受最不利的情况。
