越来越多加拿大人选择两年或三年固定利率房贷，希望到期时换上更低利率。然而，近期固定房贷利率反弹，让这笔“等待降息”的算盘面临变数。加拿大按揭及房屋公司首席经济学家担忧：续约越频繁，家庭承受的利率冲击就越大。
加拿大头条据《多伦多星报》10月3日报道，对37岁的退伍军人马克斯·博纳福伊来说，房贷续约原本是一个值得期待的日子——他希望届时能够降低供款，让家庭喘一口气。但随着利率走势改变，这份期待又多了一层不确定性。
2023年，他与伴侣签约购买了曼尼托巴省廷德尔村的一套楼花。当时，获预先批准的房贷利率约为3.99%至4.5%。
然而，等到这套四卧室半独立住宅于2024年可以入住、正式办理房贷时，利率已经大幅上涨。两人最终选择了利率为5.6%的三年固定房贷，希望在2027年初续约时换到更低利率。
当时，为了养家，他同时做着三份工作。既然已经签下购房合同，他决定继续完成交易。
如今，续约日期越来越近，近期利率反弹却让他意识到：三年前寄望的减负幅度，未必能够实现。
选择短期房贷的人多了，利率却未必按预期走
2024年利率开始下降后，越来越多加拿大借款人选择较短期限的固定利率房贷，希望先锁定两三年，等利率进一步下降后再续约。
一段时间内，这个判断确实获得了市场走势的支持。加拿大央行政策利率从疫情后的5%高点，降至2.25%，借贷成本随之回落。
但据报道，最近几周，能源成本上涨、人工智能数据中心建设热潮等因素推高了债券收益率，固定房贷利率上涨约0.25个百分点。
与此同时，美国联储局已经加息，加拿大央行也警告，如果油价持续高企，可能需要上调政策利率。一旦如此，浮动房贷利率也会受到影响。
这意味着，部分选择短期房贷的家庭，续约时面对的利率可能高于原先预期。
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的数据显示，期限不足五年的固定利率房贷明显增加，最近几个月，借款人对浮动房贷的兴趣也有所上升。
该机构首席经济学家阿莱德·阿布·约沃思对此感到担忧。他认为，未来利率可能处于更高水平，波动也可能更加剧烈，而频繁续约的家庭，将更直接地承受这些变化。
央行没有加息，为什么固定房贷仍会涨？
房贷利率并非全都跟着央行政策利率走。
浮动房贷利率主要受加拿大央行政策利率影响；固定房贷利率则与债券市场密切相关。因此，即使央行维持利率不变，固定房贷利率仍可能上涨。
债券收益率可以理解为投资者购买债券所要求的回报。当债券需求减弱，发行方往往需要提供更高收益率，才能吸引资金。债券收益率上升，也会推高金融机构提供固定房贷的成本。
根据道明经济研究的数据，从今年2月底至9月第一周，美国十年期国债收益率上涨了约0.8个百分点。
道明高级经济学家维克拉姆·拉伊指出，部分压力来自短期因素，包括中东持续冲突引发的通胀担忧。通胀会侵蚀债券未来回报的实际价值，投资者因此要求更高收益率。
他认为，如果不确定性减弱、通胀下降，长期债券收益率承受的压力也可能缓解。但另一些推高利率的因素，可能持续更久。
其中之一是，美国政府赤字扩大，但全球央行对美国国债的需求没有同步增长。部分央行已经满足于现有美债储备规模，开始分散投资，或不再继续扩大储备。
另一个因素，则是人工智能基础设施建设带来的庞大融资需求。
亚马逊、微软等大型科技企业竞相建设数据中心，通过私人借贷等方式筹集资金。拉伊解释，随着企业债务供应增加，政府也需要提供更具吸引力的债券收益率，与企业争夺投资资金。
美国债券市场的波动随后传导至加拿大，推动固定房贷利率上涨。
多伦多房贷经纪玛丽·西亚尔齐斯在9月22日接受采访时表示，仅此前一周，固定房贷利率就上涨了约0.15至0.25个百分点。
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三年到期一次，家庭更容易遭遇供款冲击
短期房贷带来的主要风险，是借款人需要更频繁地接受市场重新定价。
在美国，长期固定利率房贷较为普遍，借款人可以将利率锁定长达30年，利率变化的风险更多由金融机构承担。
加拿大借款人过去长期偏好五年期房贷，如今两年和三年期越来越受欢迎。期限缩短后，家庭更快迎来下一次续约，也更容易在利率上涨时遭遇供款压力。
阿布·约沃思指出，这种变化使更多利率调整的负担落在加拿大房贷持有人身上。严重时，供款冲击可能导致家庭难以负担住房开支，甚至被迫卖房。
CMHC今年1月进行的一项房贷消费者调查发现：
- 35%的续约受访者表示，利率变化增加了他们的财务压力。
- 25%的受访者表示，对所选房贷的某些特点感到后悔。
阿布·约沃思认为，加拿大人不得不花更多时间研究房贷利率，甚至需要掌握一定的利率判断能力。但普通借款人未必拥有银行所掌握的信息，也很难准确预测市场方向。
固定与浮动利率差距扩大，又有人转向浮动
随着固定利率上涨，一些借款人开始重新考虑浮动房贷。
据报道，利率比较网站Ratehub截至10月2日的数据表明，其列出的最低五年固定房贷利率为4.34%，最低五年浮动利率为3.4%，两者相差约0.94个百分点。
另一比较网站Rates.ca提供的数据显示，今年8月，客户申请的房贷报价中，约29%涉及浮动利率，去年同期则为21%。
博纳福伊也是考虑转向浮动房贷的人之一。他估计，按照目前利率及不同产品选择，续约后每两周的供款可能减少100至200加元。
他也看重日后转为固定利率的可能性。不过，这取决于合同条款。报道指出，多数贷款机构允许借款人转为固定利率，而无需重新进行贷款资格审核。
问题在于，浮动利率目前的价格优势，未必能够一直维持。
市场正在提高对加拿大央行今年开始加息的预期。Rates.ca房贷及房地产专家维克托·陈预测，到2027年底，甚至更早，央行隔夜利率可能累计上升一个百分点。
这是一项预测，仍存在不确定性；但它提醒借款人，目前浮动利率较低，并不代表未来供款不会增加。
房贷压力上升，消费和楼市也可能受影响
CMHC担忧的，不只是个别家庭的供款。
加拿大家庭本已背负较高债务。如果越来越多人选择短期房贷，利率变化便可能更快传导至家庭预算：用于支付利息的钱增加，用于消费和储蓄的钱就会减少。
满地可银行高级经济学家罗伯特·卡夫西奇认为，利率上涨还可能削弱加拿大住房负担能力近期取得的改善。
他表示，部分地区的住房负担能力虽然尚未恢复正常，但此前已逐渐回到较为合理的范围。利率再次上升，可能让楼市继续承压，并在一段时间内停滞。
不过，他将房贷选择变化视为经济的“黄灯”，而非“红灯”。他并不认为这一趋势会直接拖垮经济，但它会让加拿大经济对利率更加敏感，家庭的非必需消费也可能更快受到影响。
对博纳福伊来说，选择浮动房贷确实意味着承担更多风险，但家庭仍需要寻找可以节省开支的机会。
他告诉儿子，作决定前应尽可能了解信息，之后把注意力放在自己能够控制的事情上。
毕竟，他无法控制利率，也无法控制谁会发动战争。而这恰恰是许多等待房贷续约的加拿大家庭正在面对的现实：能决定的是房贷选择，难以决定的却是下一次续约时的市场。
来源：《多伦多星报》，2026年10月3日；文中利率及预测均按原报道所述时间。
