多伦多房地产市场原本期待今年秋季迎来复苏，但特朗普重新升级对加拿大的关税战，为楼市带来新的不确定性。Royal LePage预计大多伦多房价年底前同比下降2%，Re/Max预测多伦多房价下跌3.5%，但成交量可能增加5%。与此同时，疫情期间最后一批超低利率五年期房贷将在未来一年集中续约，多伦多39%的续贷者表示比上次更加焦虑。买家担心经济和就业不敢入场，卖家则因房价从高峰下跌约25%而拒绝割肉，多伦多楼市再次陷入买卖双方同时观望的局面。
【加拿大头条讯】
多伦多房地产行业原本期待：
今年秋天，楼市终于开始复苏。
利率下降。
房屋成交量开始回升。
部分价格指标也连续两个月上涨。
然而，美国总统特朗普再次升级对加拿大的关税战，令多伦多楼市突然面对一个难以预测的巨大变数。
Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper直言：
特朗普第二个任期，已经成为加拿大住宅房地产市场最大的拖累。
专家表示，如果没有美加贸易冲突，利率、就业和市场供求等基本因素，原本都指向疫情后一次稳定而健康的复苏。
但如今，买家担心工作和经济前景，不敢作出人生中最昂贵的购买决定。
卖家则因为房价已经从2022年高峰下跌约25%，不愿承受巨额亏损，宁愿撤牌、出租或继续等待。
多伦多楼市因此进入一个尴尬局面：
买家不敢买，卖家不愿卖。
房价可能再跌3.5%，但成交量预计回升
大多伦多楼市刚刚经历一个相对冷清的夏季。
多伦多地区房地产委员会公布的8月数据显示，大多伦多平均房价已经跌破：
100万加元。
房价、成交量和新挂牌房源均较去年同期下降，市场整体回到相对平衡状态。
不过，多家房地产机构仍然认为，今年秋季的市场表现可能会比过去两年有所改善。
Royal LePage预测，到今年年底，大多伦多地区房价将比2025年同期下降：
2%。
Re/Max则预测，多伦多房价全年可能同比下降：
3.5%。
但成交量可能增加：
5%。
这意味着，房价可能继续缓慢下跌，但越来越多买卖双方或会重新进入市场。
加拿大皇家银行助理首席经济学家Robert Hogue表示，多伦多地区7月的基准房价已经连续第二个月上涨。
这是自2024年初以来，房价持续上涨时间最长的一次。
他认为：
市场终于出现了转向的迹象。
不过，Hogue同时警告，多伦多楼市仍未真正摆脱困境，尤其是共管公寓库存仍然偏高，价格可能继续承受下行压力。
特朗普50%关税，成为楼市最大变数
多伦多秋季楼市面临的最大不确定因素，并不是利率，而是：
特朗普的关税战。
8月，加拿大总理卡尼与特朗普之间的贸易谈判破裂。
美国开始对一系列加拿大出口商品征收50%的关税，加拿大也宣布采取反制措施。
专家指出，关税最终会对房地产市场造成多大冲击，取决于三个因素：
- 关税会持续多长时间；
- 加拿大采取什么反制措施；
- 贸易战会对就业和消费者信心造成多大影响。
Hogue表示，贸易战升级明显增加了加拿大经济及房地产市场继续下行的风险。
如果经济没有再受到重大冲击，加拿大皇家银行仍然预计楼市将逐步复苏，但这一过程可能非常缓慢，而且不同地区和不同类型房屋的表现并不一致。
Soper认为，特朗普对买家信心造成的影响，甚至可能超过当前的实际经济数据。
他指出，特朗普不断发表变化莫测的言论，加上美国突然对加拿大商品征收高达50%的关税，让许多原本准备买房的人重新退回场外。
尤其是首次购房者，正面对一场：
严重的信心危机。
房屋可能是他们一生中最大的一笔投资。
当他们担心经济衰退、失业，甚至人工智能会不会影响自己的职业前景时，很难下定决心背负数十年的房贷。
买家选择很多，却继续等待房价下跌
目前的多伦多楼市整体仍然有利于买家。
市场上的房源数量较多，平均房价已经跌破100万加元，许多住宅的售价也远低于2022年市场高峰。
但不少买家并没有因此立即入场。
一些人相信房价还会继续下跌，希望等到价格触底后再买。
另一些人虽然已经符合贷款资格，却因为贸易战、就业及经济前景不明朗，暂时不敢采取行动。
地产经纪Tom Storey表示，目前真正入场的买家，绝大多数是为了自住，而不是投资。
这些买家主要包括：
- 希望购买更大房屋的家庭；
- 准备换成较小住宅的退休人士；
- 长期租房、如今终于有能力买房的人。
投资者在当前市场中已经不再占据主导地位。
房价从高峰下跌25%，卖家不愿割肉
买家的信心正在下降，卖家也同样不愿进入市场。
根据多伦多地区房地产委员会的数据，大多伦多房价与2022年2月的高峰相比，已经下跌大约：
25%。
在市场高峰附近买房的业主，尤其是共管公寓业主，一旦现在出售，很可能面对明显亏损。
Storey表示，一些原本准备卖掉公寓、换购更大房屋的业主，最终选择把原有公寓出租。
他们自己则购买另一套房屋，等待公寓市场在未来三至五年内复苏。
这批人因此成为所谓的：
“意外房东”。
不过，并不是所有人都有能力同时承担两套房屋的贷款。
许多业主只能选择继续住在现有住宅，或者把出售计划推迟，希望等房价回升后再行动。
Soper认为，新挂牌房源减少，已经明显反映出：
卖家疲劳。
但他提醒，希望换购更大住宅的人如果坚持等待房价上涨，未必真正划算。
因为现有住宅升值的同时，他们准备购买的更大房屋也可能变得更加昂贵。
多伦多女子卖掉公寓，损失5万元
35岁的Diana Pegoraro在2020年购买了一套多伦多湖滨一卧室公寓。
随着生活空间逐渐不够使用，她必须在两个选择之间作出决定：
亏损卖房，购买更大住宅；
或者继续留在原来的公寓，等待市场复苏。
她最终在7月中旬把这套面积约62平方米的公寓挂牌出售。
这套转角单位拥有大面积窗户，可以看到安大略湖和附近公园，挂牌后也获得了不少看房预约和报价。
但大部分买家给出的都是明显偏低的价格。
经过大约一个月，她最终在8月卖掉了这套公寓。
成交价格比2020年的购入价格低了大约：
5万加元。
她随后在High Park附近买下一套面积更大的公寓，价格也比市场高峰期便宜。
Pegoraro表示，她不愿承担出租房屋和管理租客的风险，而自己也确实需要更大的生活空间，因此决定接受损失。
有人告诉她，市场几年后可能反弹。
但她的回应是：
市场同样没有任何保证一定会反弹。
最后一批超低利率房贷即将到期
除贸易战之外，今年秋季及未来一年，另一个可能改变多伦多楼市的因素是：
房贷集中续约。
疫情期间获得超低利率五年期固定房贷的最后一批业主，将在未来一年陆续续约。
这意味着，他们的贷款利率和每月供款可能明显上升。
Royal LePage最近进行的一项调查发现，在多伦多即将续约房贷的受访者中：
39%表示比上一次续贷时更加焦虑。
Mortgage Broker Store首席经纪Jonathan Alphonso表示，他接触到的一些业主，已经无法承担续约后的房贷供款。
今年4月，多伦多地区由贷款机构接管并出售物业的“强制出售”数量一度创下纪录。
此后，强制出售的数量保持相对稳定，并没有继续大幅飙升。
但一些业主已经开始主动出售房屋，希望赶在银行采取行动之前套现离场。
更多业主则在尽可能削减开支、四处筹钱，努力保住房屋。
这些人已经完全不会考虑换购更大的住宅。
如果供款压力继续增加，他们甚至可能从独立屋或较大的住宅搬到共管公寓。
专家：房价可能继续缓慢下跌
Alphonso认为，多伦多房价短期内可能继续缓慢下滑，但不太可能出现突然暴跌或迅速反弹。
Royal LePage和加拿大皇家银行的判断也大致相似：
楼市可能正在触底，却远未恢复正常。
支持市场复苏的因素包括：
- 利率已经从高位下降；
- 房价较2022年高峰明显回落；
- 部分买家重新获得贷款资格；
- 房屋成交量可能逐渐增加；
- 新挂牌房源减少，市场供应正在收紧。
但压制楼市的风险同样明显：
- 特朗普关税战可能打击加拿大就业；
- 首次购房者缺乏信心；
- 共管公寓库存仍然偏高；
- 大批低息房贷即将续约；
- 部分业主可能因供款上涨被迫卖房。
多伦多楼市原本已经准备迎接一次缓慢复苏。
如今，特朗普重新点燃的贸易战，却让今年秋季的市场前景再次充满变数。
最终决定楼市走向的，可能不只是加拿大央行是否继续降息，而是：
