VMC近千套新公寓滞销，占当地新盘库存43%；租金两年明显下跌，楼花买家交房时可能面对数十万元资金缺口——密西沙加更有近900套大型项目因卖不到70%直接取消
【加拿大头条讯】
过去几年，如果要在大多伦多地区寻找一个最具代表性的公寓开发热点，旺市都会中心——Vaughan Metropolitan Centre（VMC）一定榜上有名。
地铁通了。
高楼一栋接一栋拔地而起。
开发商不断推出新项目。
投资者也曾经蜂拥而至。
但是如今，这个曾经被寄予厚望的“大多伦多新市中心”，却突然成为加拿大公寓市场压力最大的地区之一。
最新数据显示，VMC目前有：
966套新公寓卖不掉！
更惊人的是，这些未售单位占当地正在建设、预售或刚刚建成的新公寓库存：
43%。
换句话说，VMC现有新公寓库存中，超过四成还没有找到买家。
而真正令人担心的，还不只是开发商卖不掉房。
一些几年前在市场最疯狂时期买入楼花的投资者，现在已经进入更加痛苦的阶段：
房子终于盖好了，却可能交不起了。
《环球邮报》报道，VMC一个项目中，一套747平方英尺的两房两卫公寓，当年买家签下的价格高达：
94万加元。
但根据当地可比较成交价格估算，如今市场价值按每平方英尺计算，最低可能只有当初买入价格的约六成。
也就是说：
跌幅可能达到40%。
部分楼花买家如今正在想办法退出购买合同。
曾经炙手可热的Condo投资市场，正在出现完全相反的一幕。
VMC近千套卖不掉，情况甚至比多伦多市中心严重
根据新屋研究机构Zonda Urban截至今年第二季度的数据，目前安省最严重的新公寓库存压力，并不集中在大家首先想到的多伦多市中心。
真正突出的两个地区是：
旺市VMC；
以及Hamilton市中心。
Hamilton市中心目前有1,127套未售新公寓，占当地相关库存的34%。
VMC则有966套，占比高达43%。
作为对比，高楼林立的多伦多Entertainment District虽然同样面对供应过剩，但未售单位为711套，占当地库存约27%。
也就是说，从未售库存比例来看：
VMC现在比多伦多市中心部分Condo密集地区更加严重。
这与几年前的市场预期形成巨大反差。
过去，Toronto以外地区因为房价相对便宜，一度被认为拥有巨大的开发潜力。
但是现在，这些曾经最受开发商和投资者追捧的地区，反而成为加拿大公寓市场压力最明显的地方之一。
15年疯狂建楼：VMC超过八成Condo都是2020年后才建成
VMC今天面对的问题，与过去十多年的高速开发密不可分。
自从安省政府2006年承诺把多伦多地铁1号线向北延伸至旺市之后，VMC逐渐被规划成为旺市新的市中心。
随后，大规模房地产开发开始涌入。
根据Zonda数据，截至目前，VMC已经开发：
10,186套公寓。
其中令人吃惊的是：
85%是在2020年以后才完成的。
也就是说，绝大多数供应恰好集中在疫情期间房地产市场冲上高峰、随后又迅速降温的这几年进入市场。
而此前旺市的规划规模还远不止这些。
2021年的一份市府宣传资料曾显示，VMC规划中的住宅单位达到：
32,000套。
大量项目同时开发，在市场火热时意味着源源不断的新供应。
但当投资需求突然消失之后，问题也开始集中爆发。
最大买家突然不买了：散户投资者正在离场
过去大多伦多楼花市场能够高速运转，一个非常重要的原因，就是：
投资者。
尤其是普通个人投资者。
报道指出，这些俗称“mom and pop investors”的个人投资客，过去曾经占楼花购买者的绝大多数。
但现在：
他们正在失去兴趣。
原因并不难理解。
过去投资Condo的逻辑相当简单：
今天买楼花；
几年后交房；
房价上涨；
即使自己不住，也可以出租。
只要房价和租金不断上涨，这套模式就可以继续运转。
但是现在，两个最关键的条件都发生了变化：
房价不再涨，租金也跌了。
600平方英尺单位，月租两年少了324元
VMC租赁市场的变化尤其明显。
根据Urbanation数据，今年第一季度，VMC平均租金约为：
每平方英尺3.52元。
一套600平方英尺公寓，平均月租大约：
2,112元。
而2024年第一季度，同样面积的单位平均月租约为：
2,436元。
两者相比：
每个月少了324元。
一年就是接近：
3,900元。
对于本来就要承担高额按揭、Condo管理费、地产税和保险的投资者而言，这种变化相当明显。
报道指出，不少已经完成交割的投资者目前每个月都在出现现金流亏损，因为他们可能找不到租客，或者收到的租金不足以覆盖按揭和管理费。
94万买的Condo，现在估值可能缩水40%
而对于还没有正式交房的楼花买家，问题可能更加严重。
VMC一个名为Vincent的项目，就是典型案例。
这个项目在房地产市场最火热的2021年推出，由两栋高层建筑组成，总共有接近800套公寓。
当时市场有多疯狂？
6个月全部卖光。
但如今项目进入交房阶段，一些买家却开始想办法退出购买合同。
一名专门处理困境房地产交易的经纪向《环球邮报》举了一个非常具体的例子。
其中一名买家当年同意以：
94万加元
购买一套747平方英尺、两房两卫单位。
买入价格相当于：
每平方英尺约1,258元。
但是根据当地可比较成交计算，如今这个单位在转让市场的估值低位约为：
每平方英尺763元。
相当于：
比当初买入价格低40%。
这就产生了一个非常现实的问题。
银行在提供按揭贷款时，会参考物业现在的估值，而不是几年前买家签楼花合同时的价格。
如果最终估值远低于原购买价格，买家可能必须自己拿出更多现金，填补融资缺口。
报道指出，这种缺口：
可能达到数十万加元。
如果买家拿不出钱完成交割，就可能构成购买合同违约。
如果最终放弃交易，不仅可能失去订金，开发商还必须把单位重新拿回来，再次寻找买家。
“令人心碎”：不是一两个买家，而是很多人在找出路
负责上述案例的地产经纪Jackson Scarfe表示，他手上并不是只有一名这样的买家。
他表示，自己接触到多个不同楼盘的楼花买家，都在试图出售自己的购房合同，因为他们无法拿出交房所需要的资金缺口。
他形容目前的情况：
“令人心碎。”
原因很简单：
供应实在太多了。
这也是为什么今天的Condo市场已经与疫情期间形成巨大反差。
当年，一个大型公寓项目可能几个月就能卖完。
如今：
有些项目几年都卖不完。
开发商也扛不住：卖不到70%，银行不给建筑融资
买家难受，开发商同样面对巨大压力。
加拿大大型Condo项目通常需要达到一定的预售比例，才能取得建筑融资。
报道提到的关键门槛是：
70%。
Hamilton一个名为75 James的公寓项目共有616套。
2022年推出时，当年卖掉大约一半。
但是到了现在，销售比例仍然只有：
60%。
仍然没有达到取得建筑融资所需要的70%门槛。
面对卖不掉的库存，开发商正在考虑各种办法。
包括继续向个人买家销售；
把一批单位打折卖给大型投资者；
甚至把部分或者整个项目：
直接改成出租公寓。
密西沙加更直接：58层、近900套Condo整个取消
如果卖不够怎么办？
密西沙加已经出现一个更加直接的答案：
不建了。
位于Mississauga City Centre的M6项目，原计划兴建一栋：
58层高、接近900套住宅的Condo大楼。
项目几年前已经开始销售。
但是开发商Rogers Real Estate Development和Urban Capital最终决定：
取消整个项目。
原因正是长期市场变化，以及项目始终无法达到开始建设所需要的销售门槛。
开发商确认，所有购买协议已经取消：
买家的订金全部退还。
这已经成为当前公寓市场压力最直接的信号之一。
过去开发商担心的是：
没有足够的地可以盖楼。
现在一些开发商面对的问题却变成：
楼还没盖，已经卖不动了。
二手Condo反而更便宜，楼花失去过去最大的吸引力
更麻烦的是，现在楼花还面对一个非常尴尬的竞争对手：
已经建好的二手Condo。
报道指出，虽然楼花价格已经开始下降，但目前很多预售公寓的价格仍然高于已经建成的二手公寓。
对于今天的买家而言，如果在二手市场可以找到更便宜、可以马上入住、而且看得见实际单位的Condo，为什么还要花更高的价格购买几年以后才能交房的楼花？
Zonda研究人员认为，要真正消化目前这些库存，最终可能仍然需要：
降价。
也就是说，开发商和卖家可能必须进一步接受现实，通过降低价格清理库存。
大多伦多Condo市场，游戏规则已经变了
从VMC近千套新公寓滞销，到Hamilton超过1,100套卖不掉；
从600平方英尺单位租金下降，到94万买入的楼花如今估值可能缩水40%；
再到密西沙加近900套大型项目直接取消——
这些看似独立的现象，其实都指向同一个变化：
过去十多年支撑大多伦多Condo市场的投资逻辑，正在遭遇一次非常严峻的考验。
尤其是VMC。
地铁仍然在那里。
高楼仍然在继续建设。
长期城市发展的基本规划也没有消失。
但房地产市场最关键的一环已经改变：
愿意不断买入楼花的投资者少了。
当房价不再自动上涨、租金不足以覆盖持有成本、二手Condo又比楼花便宜时，过去那套“先买下来，几年以后自然赚钱”的模式已经越来越难以成立。
对于今天准备购买Condo的人来说，市场的变化也意味着一个非常现实的新问题：
现在最重要的，可能已经不是“能不能抢到”，而是——
