加拿大的住房危机正倒逼政府、开发商与城市规划者重新审视一个长期被忽略的问题——我们造的公寓，真的能住人吗？
一、从“鞋盒”到“家”：加拿大公寓为何越来越小
想象一下，一块宽25英尺（约7.6米）的狭长地块，这是加拿大城市主干道上常见的地形。若在其上建造一栋四层小型公寓楼，根据现行规范，每层中间必须有一条走廊，并在两侧设有两处安全出口楼梯。
这意味着，每层只能容纳两间狭小的一居室公寓——一间624平方英尺（约58平方米），另一间仅418平方英尺（约39平方米）。后者几乎放不下一张沙发和餐桌。
然而，如果取消其中一部楼梯，同样的建筑面积可以设计成一套**三居两卫、约1,100平方英尺（102平方米）**的舒适家庭住宅：厨房可设中岛、两间卧室都有窗，甚至能为第三间卧室开设采光井。
“这种设计在欧洲再平常不过，”建筑师兼建筑规范研究员康拉德·斯佩克特（Conrad Speckert）说，“但在加拿大几乎不被允许。”
原因在于，加拿大建筑规范普遍要求三层以上的公寓必须配备双楼梯出口，以防火灾时一条逃生通道被堵。然而，多项国际研究已证明，在装有喷淋系统、防烟门及可靠火警系统的中层建筑中，单楼梯设计同样安全。
例如，美国西雅图自上世纪70年代起，便允许中小型住宅使用单楼梯设计。
二、政策与规范：阻碍宜居公寓的“隐形围墙”
除了双楼梯限制，加拿大还存在大量繁琐的省级与市政建筑规定：
- 对多户住宅的面积、密度限制过严；
- 电梯标准昂贵且体积庞大；
- 各类开发费用和审批成本居高不下；
- 过时的分区法（zoning）限制了多户住宅在独立屋社区建设。
这些“隐形围墙”，让加拿大的中等密度住宅——即所谓的“失踪的中间住房（missing middle）”——几乎消失不见。
经济学家、渥太华大学“中间住房倡议”（Missing Middle Initiative）创始人迈克·莫法特（Mike Moffatt）指出：
“我们不能让所有富裕老人住在多伦多，而让护士和护理员都搬去北湾（North Bay）。”
他警告，加拿大若不重建中等价位住房体系，将重蹈旧金山湾区的覆辙——教师、医护等基础职业将被迫离开城市。
三、“鞋盒公寓”是投资者惹的祸吗？
在过去15年里，多伦多和温哥华的“公寓（apartment）”几乎成了“玻璃塔中的投资性公寓（condo）”的代名词。
这些单元越来越小：
- 1990年代，多伦多新建公寓的中位面积为947平方英尺；
- 2016年后骤降至640平方英尺；
- 温哥华同期从912降至790平方英尺。
主要原因是投资型买家主导市场。在多伦多高峰期，投资者购买了约60%的新建公寓。
他们偏好小户型：首付少、贷款轻、租金回报率高。结果，开发商为了迎合这一需求不断压缩面积。
但投资者只是问题的一部分。
自2022年利率上升、留学生人数下降以来，租赁市场趋缓，许多开发商开始转向**长期租赁公寓（purpose-built rental）**建设。
然而，数据显示，2024年大多伦多地区新完工的租赁公寓中，三居室仅占13%，前四年甚至只有个位数比例。
莫法特指出：
“三居室少，不是没人要，而是太难建、太贵建。”
四、“独栋区”里的新机会：从三户到六户
面对住房危机，加拿大部分省份正逐步放宽分区限制。
- 不列颠哥伦比亚省：独立屋地块上可建4户，公交站附近可建6户。
- 温哥华市：允许最多8户的出租或6户的分层公寓。
- 安大略省：从三户（triplex）扩至四户甚至六户。
温哥华建筑师布林·戴维森（Bryn Davidson）认为，这正是打造**“儿童友好型中型住宅”**的契机。
他设计的理想户型——1200至1800平方英尺、三卧两卫的家庭公寓——被称为“独角兽户型”，因为在现实中极为罕见。
但受限于**地积比率（FSR）**上限，即建筑总面积与土地面积的比例，许多多户项目在财务上难以为继。
例如，一块6100平方英尺的地块在温哥华仅允许建6100平方英尺的住宅，利润空间有限，难以抵消高昂的土地成本。
若允许建高一层、面积翻倍至12,200平方英尺，则项目可行性立即提升。
戴维森指出：
“只改规范或只改分区都不够，必须让两者协同。”
五、建造成本：电梯、税费与许可的三重负担
除规范外，开发成本是阻碍宜居住宅的另一座高墙。
在加拿大，一部中层电梯的安装费用超过20万美元——几乎是韩国或瑞士的三倍。
而开发费、城市税、许可费用同样惊人：
- 多伦多2011年至2023年间，开发收费上涨近600%；
- 每套两居公寓平均需缴约8万加元；
- 单独住宅更高达13万加元以上。
温哥华开发商Wesgroup提供的测算显示，一套742平方英尺的两居室建造成本高达110万加元，而市场售价仅约85万。开发费 alone 就占11%。
若允许在项目完工后缴费（而非动工前），并采用小型电梯、减少地下停车层、取消非必要公区设施，购房者成本可下降约8万加元。
六、从“多造房”到“造好房”：政策的转折点
住房危机的巨大压力正推动各级政府迈出改革步伐。
多伦多允许单地块建六户、多条主街沿线建六层公寓，这些举措或将成为城市住房政策的转折点。
城市规划师布莱尔·斯科吉（Blair Scorgie）认为：
“我们终于开始让住房建设规模化。”
这场改革不仅是“增加住房数量”，更是“建设真正宜居的住房”——
那些让家庭安居、孩子成长、城市焕发活力的家，而不是一间又一间没有窗、没有空间的“鞋盒”。
《环球邮报》评论：
“加拿大的住房危机，并非只缺房，而是缺少能住、敢住、想住的房。”
