大银行掌控市场，但真正利率从不公开

对加拿大房贷申请者来说，最终能拿到什么利率，很大程度取决于你和谁谈、怎么谈。
即便两位借款人的财务状况完全一样，他们最终得到的利率也可能大不相同。

原因很简单——
银行的房贷定价极度不透明。

加拿大六大银行（RBC、TD、Scotiabank、BMO、CIBC、National Bank）控制着 超过 70% 的住房按揭市场，但他们几乎从不公布给予“优质借款人”（prime borrowers）的最低利率。

他们的官网利率往往比真实成交利率高出大半截。

这种不透明并不是意外，而是策略：

• 如果公开“底价”，银行无法对不同客户“区别定价”
• 利差会缩小
• 利润会被压缩

由于大多数加拿大人天然选择六大行（品牌强、网点多），这完全没有迫使银行透明的竞争压力。

数据揭示：大银行官网利率与真实利率相差甚远

WOWA Data Labs 的数据显示：

对 三年期固定利率、传统房贷（conventional mortgages） 来说：

• RBC、TD、Scotia、BMO、CIBC
  ➡ 实际成交利率平均比公开利率低 0.50 个百分点以上

五年期固定利率也存在相似差距。

这意味着：

📌 50 万房贷 × 0.50% 利率差 = 每年多付 $2,500 的利息

这笔钱只是因为消费者不知道还有“内部利率”可以谈。

**如何拿到最低房贷利率？

以下策略能为优质借款人省下数千元：**

1️⃣ 不要只看六大银行

联邦监管的中小银行与信用合作社（credit unions）往往利率更低。

可使用比价平台一次对比超过 30 家贷款机构：

• WOWA.ca
• Ratehub.ca
• Rates.ca
• NerdWallet

2️⃣ 多问几家银行，找出真正“底价”

六大行通常存在：

• 公开利率（公众看到的）
• 分行内部利率
• 经纪人专享利率（broker-only rates）

其中许多内部利率不会在网站出现。

➡ 和不同分行交谈
➡ 找几位房贷经纪咨询

你会发现六大行的“真实利率”比官网低很多。

3️⃣ 咨询不止一家房贷经纪

不同经纪拥有的贷款渠道并不一样：

• 有些经纪与部分银行合作
• 另一些则没有
• 即便是同一银行，不同经纪拿到的利率也可能不同

高产量的经纪公司（如 Butler Mortgage）甚至会降低佣金来给客户更低利率。

4️⃣ 员工利率是一条“底价线索”

如果认识银行职员，不妨问：

“你们员工房贷利率是多少？”

你可能拿不到同样利率，但这能让你知道该银行的真实底线在哪里。

总之：房贷市场故意不透明，但知识就是力量

加拿大的房贷体系让最好的利率变得“隐形”，
但优质借款人（信用评分 680+、就业稳定、债务合理）仍可以通过策略节省大量利息。

在这个“信息就是货币”的房贷市场，
最强大的武器，就是让自己变成一个“信息充分”的借款人。